Договор дарения квартиры: как оформить в 2026 году
Договор дарения квартиры — это безвозмездная передача жилья в собственность другому человеку. С 2026 года такой договор между физлицами нужно удостоверять у нотариуса, а затем регистрировать переход права в Росреестре. Близкие родственники налог не платят, остальные — 13% НДФЛ. Право собственности возникает у одаряемого после записи в реестре.
Что такое дарственная и чем она отличается от завещания
«Дарственная» — бытовое название договора дарения (глава 32 Гражданского кодекса РФ, статьи 572–582). По статье 572 ГК РФ даритель безвозмездно передаёт вещь одаряемому: никакой платы, услуг или встречных условий быть не может. Как только за это просят деньги или уход — это уже не дарение, а купля-продажа или рента.
Главное отличие от завещания: дарственная действует при жизни дарителя и передаёт квартиру сразу после регистрации. Завещание же вступает в силу только после смерти. Поэтому подаренная квартира не входит в наследственную массу и не делится между наследниками.
Важно: подарить можно и всю квартиру целиком, и долю в ней. Дарение доли всегда оформляется через нотариуса.
Главное изменение 2026 года: обязательный нотариус
Раньше договор дарения квартиры между близкими родственниками можно было составить в простой письменной форме и отнести в МФЦ. С 2026 года правила изменились: удостоверение сделки дарения недвижимости у нотариуса стало обязательным для всех, независимо от родства. Без нотариальной подписи Росреестр переход права не зарегистрирует.
Что это даёт на практике:
- нотариус проверяет дееспособность сторон и добровольность сделки;
- снижается риск, что договор потом оспорят;
- нотариус сам подаёт документы в Росреестр в электронном виде — это быстрее.
Кто платит налог, а кто освобождён
Налог платит одаряемый — тот, кто получает квартиру. По пункту 18.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ от НДФЛ освобождены близкие родственники дарителя. Их перечень совпадает со статьёй 14 Семейного кодекса РФ:
- супруги;
- родители и дети (в том числе усыновители и усыновлённые);
- дедушки, бабушки и внуки;
- братья и сёстры (полнородные и неполнородные).
Если одаряемый в этот список не входит (например, тётя дарит племяннику или дарят другу), он платит НДФЛ. Базовая ставка — 13%, а с суммы дохода свыше установленного порога применяется повышенная ставка по прогрессивной шкале. Налог считается от кадастровой стоимости квартиры.
| Кто одаряемый | Налог |
|---|---|
| Близкий родственник по ст. 14 СК РФ | Не платит, декларация не нужна |
| Иное лицо (не близкий родственник) | НДФЛ 13% (свыше порога — выше) от кадастровой стоимости |
Одаряемый, который не освобождён от налога, подаёт декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, а платит налог до 15 июля.
Какие документы нужны для дарения квартиры
Подготовьте комплект заранее — это ускорит визит к нотариусу:
- паспорта дарителя и одаряемого;
- документ-основание права собственности дарителя (договор купли-продажи, приватизации, свидетельство о наследстве и т. п.);
- выписка из ЕГРН на квартиру;
- согласие супруга дарителя, заверенное нотариально, если квартира — совместно нажитое имущество;
- разрешение органов опеки, если затронуты интересы несовершеннолетних;
- сам договор дарения.
Пошаговая инструкция: как оформить
- Составьте договор. Укажите стороны, точный адрес и характеристики квартиры, кадастровый номер, ссылку на документ-основание. Готовый корректный шаблон можно собрать в конструкторе договора дарения квартиры — он уже учитывает требования 2026 года.
- Соберите документы из списка выше.
- Запишитесь к нотариусу и удостоверьте договор. Нотариус проверит чистоту сделки и дееспособность сторон.
- Подайте документы на регистрацию. Обычно это делает сам нотариус в электронном виде. Одаряемый оплачивает госпошлину за регистрацию перехода права (для физлиц с 2025 года выросла).
- Получите выписку из ЕГРН. При электронной подаче через нотариуса регистрация занимает около одного рабочего дня, при бумажной — до трёх. Одаряемый становится собственником.
Сколько это стоит и сколько занимает по времени
| Статья расходов | Ориентир |
|---|---|
| Нотариальный тариф | Процент от стоимости квартиры + плата за услуги нотариуса |
| Госпошлина Росреестра | Фиксированная для физлиц, зависит от кадастровой стоимости объекта |
| НДФЛ (если не родственник) | 13% и выше от кадастровой стоимости |
Точные суммы тарифа и пошлины уточняйте у нотариуса и на сайте Росреестра — они периодически индексируются. Сама регистрация после подачи документов проходит быстро: от одного до нескольких рабочих дней.
Можно ли отменить дарение
Да, но только в ограниченных случаях по статье 578 ГК РФ. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь или жизнь его близких либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Также договор может предусматривать возврат квартиры, если даритель переживёт одаряемого. Кроме того, закон (статья 575 ГК РФ) прямо запрещает дарение от имени малолетних, а также некоторым категориям — например, госслужащим в связи с их должностью.
Хотите разобраться в смежных ситуациях — дарение доли, дарение супругу, брачный договор — загляните в гайд по дарению и семейным договорам или посмотрите другие бланки в разделе документы на недвижимость.
Частые вопросы
Да. С 2026 года нотариальное удостоверение договора дарения недвижимости обязательно для всех, включая близких родственников. Без него Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.
Нет. По пункту 18.1 статьи 217 НК РФ супруги, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сёстры освобождены от НДФЛ и не подают декларацию.
Прописанные жильцы дарению не мешают, но по закону сохранять за собой право проживания нельзя без специальных условий. Квартиру в ипотеке подарить можно только с согласия банка-залогодержателя.
Право собственности возникает не в момент подписания договора, а после государственной регистрации перехода права в ЕГРН согласно Федеральному закону № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Да, в суде — например, если даритель на момент сделки был недееспособен, договор заключён под давлением или является притворным. Оспаривать вправе сам даритель, его наследники или заинтересованные лица.
Да. Подарить можно как всю квартиру целиком, так и долю в праве собственности — например, оформить договор дарения доли квартиры близкому родственнику. Такая сделка, как и дарение целой квартиры, с 2026 года удостоверяется у нотариуса, после чего переход права регистрируется в Росреестре. Согласие остальных сособственников на дарение доли не требуется.
Дарение передаёт квартиру сразу и исключает её из наследства, но лишает дарителя права собственности при жизни. Завещание оставляет квартиру за вами до смерти, но его проще оспорить наследниками. Выбор зависит от вашей ситуации и уровня доверия к одаряемому.