Договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом: как составить в 2026 году
Договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом (юристы называют его договором ссуды) — это соглашение, по которому одна сторона передаёт другой квартиру, дом, помещение или участок во временное пользование бесплатно, а вторая обязуется вернуть их в том же состоянии с учётом обычного износа. Правила установлены главой 36 Гражданского кодекса РФ. Плата за пользование не берётся — этим он и отличается от аренды.
Что такое договор ссуды и чем он отличается от аренды
По статье 689 ГК РФ ссудодатель (тот, кто передаёт) даёт ссудополучателю вещь во временное пользование бесплатно. Ключевое слово — «бесплатно»: как только появляется арендная плата, это уже договор аренды, а не ссуды.
Чем ссуда отличается от похожих сделок:
- От аренды — отсутствием платы за пользование.
- От дарения — имущество не переходит в собственность, его нужно вернуть.
- От договора найма жилья — наём всегда возмездный и регулируется главой 35 ГК РФ.
К договору ссуды по прямому указанию закона применяются многие правила об аренде: об объекте (ст. 607), о пользовании по назначению, о судьбе улучшений (ст. 623 ГК РФ).
Какую недвижимость можно передать
Объектом может быть только индивидуально-определённая непотребляемая вещь — то, что не расходуется при использовании и которое можно вернуть в натуре (ст. 607 ГК РФ). Для недвижимости это:
- квартира, комната, жилой дом или его часть;
- нежилое помещение, офис, склад, здание;
- земельный участок;
- машино-место.
В договоре объект нужно описать так, чтобы его нельзя было спутать с другим: адрес, кадастровый номер, площадь, этаж. Без этих данных условие о предмете считается несогласованным, а договор — незаключённым.
Нужно ли регистрировать договор
Это самый частый вопрос. По общему правилу договор безвозмездного пользования недвижимостью не подлежит государственной регистрации в Росреестре — в отличие от долгосрочной аренды. Право пользования возникает из самого договора и акта приёма-передачи.
Из этого правила есть исключения, установленные специальными законами:
| Объект | Регистрация |
|---|---|
| Квартира, дом, помещение | Не требуется |
| Земельный участок | Как правило не требуется |
| Объект культурного наследия (срок от 1 года) | Требуется (ФЗ № 73-ФЗ) |
| Участок лесного фонда | По правилам Лесного и Земельного кодексов |
Если сомневаетесь по конкретному объекту, лучше уточнить в Росреестре или у юриста до подписания.
Обязательные условия и структура договора
Чтобы документ работал, включите в него:
- Стороны — ФИО, паспортные данные (для физлиц) или реквизиты организации.
- Предмет — точное описание недвижимости с кадастровым номером.
- Безвозмездность — прямое указание, что плата не взимается.
- Срок — конкретная дата или пометка «на неопределённый срок».
- Права и обязанности — кто и как пользуется, кто отвечает за содержание.
- Порядок возврата — акт приёма-передачи в начале и в конце.
По статье 695 ГК РФ ссудополучатель, если в договоре не указано иное, обязан поддерживать вещь в исправном состоянии, делать текущий и капитальный ремонт и нести все расходы на её содержание — например, оплачивать коммунальные услуги. Риск случайной гибели по статье 696 ГК РФ в ряде случаев ложится именно на пользователя, поэтому этот пункт стоит проговорить отдельно.
Готовый шаблон с проверенными формулировками удобно собрать в конструкторе договора безвозмездного пользования недвижимым имуществом — он подставит нужные пункты под ваш случай.
Срок действия и как расторгнуть договор
Договор может быть срочным или бессрочным. Если срок не указан, он считается заключённым на неопределённое время.
- Бессрочный договор любая сторона вправе расторгнуть, предупредив другую за один месяц, если в тексте не установлен иной срок (ст. 699 ГК РФ).
- Срочный договор ссудополучатель тоже может прекратить досрочно с уведомлением за месяц, если иное не согласовано.
- Досрочное расторжение по требованию одной из сторон возможно при нарушениях: например, пользователь портит имущество или не выполняет обязанности по содержанию (ст. 698 ГК РФ).
Договор прекращается и в случае смерти гражданина-ссудополучателя или ликвидации организации-пользователя, если стороны не договорились об ином (ст. 701 ГК РФ). При смене собственника недвижимости договор сохраняет силу — права переходят к новому владельцу (ст. 700 ГК РФ).
Налоги: о чём важно знать
Формально плата не берётся, но налоговые последствия всё равно возникают — их часто недооценивают.
- У пользователя возникает экономическая выгода. Организация включает её во внереализационные доходы (ст. 250 НК РФ), а у физлица может появиться доход в натуральной форме, облагаемый НДФЛ. Для близких родственников практика мягче, но риск претензий сохраняется.
- У собственника остаются обязанности по налогу на имущество и земельному налогу — передача в пользование их не отменяет.
- Налоговые органы внимательно смотрят на такие сделки, если ими прикрывают дарение или аренду «в конверте».
Точные последствия зависят от того, кто стороны (физлица, ИП, компания) и что за объект, поэтому расчёт лучше сверить с бухгалтером.
Если недвижимость нужна на возмездной основе или вы ещё выбираете форму сделки, сравните варианты в гайде по аренде недвижимости и имущества или посмотрите другие шаблоны в категории документов о недвижимости.
Бланк и образец: как получить
Готовый образец договора безвозмездного пользования (в том числе жилым помещением) удобнее заполнить в конструкторе, чем искать чужой бланк: актуальная версия 2026 года уже учитывает правила главы 36 ГК РФ и условие о безвозмездности. Вы вносите данные сторон и описание объекта, после чего документ можно составить документ, скачать в формате Word (.docx) и распечатать в двух экземплярах. К договору стоит приложить акт приёма-передачи недвижимости.
Частые вопросы
Нет. Закон не требует нотариальной формы для договора безвозмездного пользования недвижимостью — достаточно простой письменной. Заверить по желанию можно, но это лишь дополнительная гарантия, а не обязанность.
Да, это самая частая ситуация: родители передают квартиру детям, и наоборот. Ограничений по кругу лиц для граждан нет. Но коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование своему учредителю или руководителю (ст. 690 ГК РФ).
По умолчанию — пользователь: он поддерживает объект в исправном состоянии, делает текущий и капитальный ремонт и несёт расходы на содержание (ст. 695 ГК РФ). Но стороны могут распределить эти обязанности иначе, прямо прописав это в договоре.
Да, он крайне желателен. Акт фиксирует состояние недвижимости на момент передачи и при возврате. Без него сложно доказать, в каком виде объект был получен, и разрешить спор об износе или повреждениях.
Можно. Если срок в договоре не указан, он считается бессрочным. Прекратить его любая сторона вправе, уведомив другую за месяц (ст. 699 ГК РФ), если в тексте не установлен другой срок предупреждения.
Договор продолжит действовать. Смена собственника не прекращает право пользователя — оно переходит к новому владельцу, который становится на место прежнего ссудодателя (ст. 700 ГК РФ). Источники: Договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом — КонсультантПлюс, Договор безвозмездного пользования жилым помещением: образец 2026 — Яндекс Недвижимость, Договор безвозмездного пользования — Контур.Бухгалтерия.